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国家统计局公布2023 年1-4 月房地产开发投资与销售数字1。

评论

4 月商品房销售边际走弱、同比增长，“弱复苏，强分化”判断仍适用。2023年4 月全国商品房销售面积和金额在疫情形成的低基数上分别同比增长5.5%和28%（3 月+0.1%和+8.7%），绝对水平边际仍明显走弱；该趋势与克而瑞百强房企同期销售数据（面积和金额同比+2%和+30%，环比-24%和-14%）较为一致，而高频口径销售数据由于样本城市范围限制等原因同比相对较高（面积+43%）。我们认为销售边际走弱与积压释放需求渐近尾声有关，同时4 月销售金额和面积同比增幅的明显差异已经隐含，成交结构正逐步向超高/高能级城市偏移。往前看，对于需求韧性相对较强的超高/高能级城市而言，应更加关注其包括库存（当前狭义库存去化周期4-5 个季度）、推盘（4 月批售比下行且低于1）、供地（1-4 月推出宅地建面和金额均同比下降38%）在内的供给适配性；而对于中低能级城市，则更须关注其住房需求随宏观经济和收入预期的边际改善幅度。我们此前在年度策略中提出的“弱复苏、强分化”判断依旧适用。

4 月竣工延续高景气，开工、投资仍疲弱，预计中短期内该趋势还将延续。

2023 年4 月竣工仍维持较高景气度，全国房屋竣工面积同比增长41.8%（3 月+32%），我们认为这主要得益于正常施工节奏下的竣工高峰和“保交楼”政策落实。与此同时，4 月全国房地产开发投资完成额同比跌幅在低基数上仍走阔至-7.3%（3 月-5.9%），房屋新开工面积同比跌幅维持在-27%的低位（3 月-29%），我们认为开工、投资持续疲弱仍主要是由于新增土地有限（核心区位主要受供给制约、非核心区位更多与房企拿地意愿有关），以及城投平台和出险房企的存量土地较难盘活。整体上，4 月投资端指标走势均与此前预期相符；往前看，考虑到目前房企到位资金仍更多依靠销售回款（4 月定金及预收款和个人按揭贷款同比增长31%和23%）、融资情况未见改善（4 月国内贷款和自筹资金分别同比下降12%和24%），而销售整体延续“弱复苏”特征，我们预计房企投资强度偏保守和择城整体审慎的态度在中短期内或还将延续。

提示地产/物业板块投资机会。4 月以来新房销售边际走弱带动板块整体回调，目前已具备一定的估值性价比和股息配置价值，我们建议投资者关注部分优质标的逢低吸筹机会，尤其是考虑到销售、投资疲弱背景下政策层在“房住不炒”框架下可能出现的边际调整。A股推荐：1）优先受益于销售修复的均好型标的：保利、滨江、华发；2）基本面边际改善的低估值标的：金地、万科、城建发展。内房推荐：1）均好型标的：中海、华润、建发国际；2）财务稳健低估值标的：金茂、中海宏洋、绿城。物管推荐稳健型标的保利物业、华润万象生活、中海物业；代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化；保交楼不及预期。